30.05.2025
Conf. univ. dr. N. Grigorie Lăcrița
Cuprins:
1. Esența problemei în discuție
2. Exemplu, pe un caz concret
3. Soluția legală de rezolvare optimă, pentru
ambele părți
4. Precizări privind sensul şi conţinutul
noţiunilor folosite
Bibliografie
1.
Esența problemei în discuție
Un număr mare de persoane juridice și fizice își
desfășoară activitatea în spații închiriate sau luate în comodat,
pe bază de contract, de la persoane fizice.
În frecvente cazuri, persoanele care au luat în
chirie sau în comodat spațiile, schimbă, de pe numele proprietarului, pe numele
lor, contractele de furnizarea a gazelor, a curentului electric, a
internetului, a plății la asociația de proprietari etc.
După încetarea contractului urmează alte proceduri
de revenire, pe numele proprietarului, a contractelor respective.
În general, aceste proceduri sunt destul de
complicate, cu pierderi de timp de ambele părți.
De cele mai multe ori, la revenirea contractului pe numele proprietarului, proprietarul
spațiului se confruntă cu numeroase și deosebit de mari necazuri, în special:
1) cu a rămâne cu mari datorii ale fostului
chiriaș / comodatar la furnizarea gazelor, a curentului electric, la asociația
de proprietari etc., pe care nu le mai poate recupera, și
2) cu suspendarea, chiar pe multe luni de zile, la
furnizarea a gazelor, a curentului electric; de cele mai multe ori proprietarul
spațiului este nevoit să plătească datoriile pe care i le-a lăsat chiriașul /
comodatarul, pentru a fi racordat la furnizarea acestor utilități.
În plus, în condițiile schimbări contractelor
respective, de pe numele proprietarului spațiului, pe cel al chiriașului /
comodatarului, proprietarul spațiului nu mai are nici un control direct și
lunar, asupra modului în care, cel care a luat în folosință, spațiul își achită
corect și în termenul legal obligațiile respective de plată.
Ca urmare, sunt frecvente cazurile în care,cel
care a luat în folosință spațiul, părăsește spațiul respectiv, fie la expirarea
termenului contractual, fie mai înainte, cu mari, uneori chiar cu foarte mari
restanțe la plata utilităților respective.
Nu rare sunt situațiile în care firma care a închiriat
sau care a luate în comodat, pe bază de contract, un spațiu de la o persoană
fizică, subînchiriază, în totalitate sau în parte, aceste spații, inclusiv cu
schimbarea contractelor respective (de furnizarea a gazelor, a curentului
electric, a internetului, a plății la asociația de proprietari etc.), de pe
numele celui care a subînchiriat, situația complicându-se și mai mult, în
special când cei care au subînchiriat pleacă fără a-și clarifica situația.
Proprietarii spațiilor, ajunși într-o asemenea
situație, au numeroase și mari necazuri:
1)în achitarea, de către fostul chiriaș /
comodatar, a datoriilor respective, cu atât mai mult cu cât: 1.1) unii refuză
să le mai achite, 1.2) alții au dat faliment, 1.3) alții nu mai sunt de găsit
etc.;
2) schimbări contractelor respective, de pe numele
chiriașului / comodatarului, pe numele proprietarului spațiului.
Nu puține au fost și sunt situațiile în care, după
plecarea chiriașilor datornici, unii furnizori,prin uz și abuz în serviciu,
suspendă (inclusiv prin ridicarea contorului de gaze) furnizarea gazelor și a
curentului electric, chiar dacă proprietarul spațiului face dovada că
respectivele datorii au fost efectuate (a) de titularul contractului, de închiriere
/ de comodat și (b) pe perioada derulării contractului de închiriere / comodat.
Calea judecătorească, atât pentru recuperarea
sumelor respective, cât și pentru reluarea furnizării gazelor și a curentului
electric, este foarte obositoare, costisitoare, cu foarte mult stres, în
special când proprietarii spațiilor, ajunși într-o asemenea situație, sunt
persoane în vârstă, bolnave, fără puterea de a mai umbla pe drumurile judecății
etc.
2. Exemplu, pe un caz concret
S.C. „G.I.” a închiriat, de la persoana fizică
G.O., un apartament cu 3 camere, de la parterul unui bloc, folosit pentru
desfășurarea unei anumite activități.
Regula este că schimbarea furnizorului de gaze și
de curent electric,de pe numele proprietarului spațiului,pe numele chiriașului,
persoană juridică sau fizică, se poate face numai:
1) cu acordul scris al proprietarului spațiului,
2)în prezența proprietarului spațiului,
3) după ce se face o copie de pe actul de
identitate al proprietarului spațiului, predat de acesta,și
4) după ce proprietarul spațiuluiîși dă acordul și
semnează olograf, direct și personal, în fața salariatului unității furnizoare
de gaze sau de curent electric.
S.C. „G.I.”, prin practici frauduloase și prin
coruperea și complicitatea unor salariați de la furnizori, a reușit să treacă
contractele de furnizare a gazelor și a curentului electric pe numele său.
Cu toate că este de necrezut, dar, după un anumit
timp S.C. „G.I.” nu și-a mai plătit, lună de lună, utilitățile, fără ca furnizorii
să-i suspende furnizarea utilităților pentru restanțele la plată, care au ajuns
să fie și deosebit de mari și pe perioade îndelungate.
Cu timpul, proprietarul spațiului a aflat despre
aceste restanțe, dar, cu toate intervențiile făcute, și la chiriaș și la
furnizorii de utilități, nu a reușit să-l facă pe chiriaș să-și achite
restanțele la plată.
La o anumită dată, S.C. „G.I.” a părăsit spațiul
cu restanțe la plată,numai la gaze,
de aproape 10.000 de lai (în anul 2022).
La circa
douăluni!? după ce chiriașul a părăsit spațiu, au sosit cei de la firma
de furnizare a gazelor și au ridicat contoarul pe motiv de restanțe la plata
gazelor, care, așa după cum am mai arătat, au ajuns să fie și deosebit de mari
și pe perioade de aproape un an de zile.
Zadarnic a încercat proprietarul spațiului să
dovedească faptul că respectivele datorii au fost efectuate (a) de titularul
contractului, de închiriere / de comodat și (b) pe perioada derulării
contractului de închiriere.
Pentru a se preveni asemenea practici cu adevărat
de la incorecte până la deliberat frauduloase, atât ale unor chiriași /
comodatari, cât și ale unor lucrătoride la uniifurnizori de gaze și/sau de
curent electric, revin și repet că fără acordul proprietarului spațiului,
chiriașul / comodatarul poate, (1) numai prin practici ilegale, și (2) numai cu
complicitatea unor salariați de la furnizorul de gaze sau de curent electric,
să schimbe, ilegal, contractul de furnizare a gazelor și/sau a curentului
electric.
3. Soluția legală de rezolvare optimă, pentru ambele părți
Pentru a
nu se ajunge într-o asemenea situație, SOLUȚIIILEsunt
următoarele:
1. Prin „Hotărârea
Guvernului nr. 1/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a
Legii nr. 227/2015 privind Codul fiscal”, „CAPITOLUL II. Venituri din
activităţi independente”, „SECŢIUNEA a 2-a. Reguli generale de stabilire a
venitului net anual din activităţi independente, determinat în sistem real, pe
baza datelor din contabilitate”, „Punctul 5”, se prevede:
„(5) Sunt cheltuieli deductibile, cu titlu de
exemplu următoarele:” și în prevederea de la sfârșitul alin. (5), după litera
w), înainte de alin. (6), se prevede:
„Sunt
cheltuieli deductibile şi cele efectuate pentru întreţinerea şi funcţionarea
spaţiilor folosite pentru desfăşurarea afacerilor chiar dacă documentele sunt
emise pe numele proprietarului, şi nu pe numele contribuabilului.”
Deci, cheltuielile
efectuate de chiriași / comodataripentru întreţinerea şi funcţionarea spaţiilor
folosite pentru desfăşurarea afacerilor sunt
deductibile, în baza contractului de închiriere / comodat, chiar dacă
documentele sunt emise pe numele proprietarului spațiului.
2. În contractual de închiriere / comodat, proprietarul spațiului este
necesar să includă clauze în baza cărora
să fie sigur că nu se va ajunge într-o asemenea situație, precum:
2.1. Contractul încetează de plin
drept, fără nici o formalitate prealabilă
(notificare, punere în întârziere etc.), fără a mai fi necesară intervenţia la
o instanţă judecătorească și fără restituirea garanției, în cazul în care
chiriașul / comodatarul nu îşi achită, integral și în termenul legal,
cheltuielile cufurnizarea gazelor, a curentului electric, a internetului, de
plată la asociația de proprietari.
2.2. În cazul în care chiriașul /
comodatarul nu îşi achită integral și în termenul legal cheltuielile cu
furnizarea gazelor, a curentului electric, a internetului, proprietarul
spațiului are dreptul să solicite furnizorilor sistarea livrării acestora.
Orice persoană care dorește să ia în
folosință un spațiu și care este de bună credință, va
accepta aceste condiții, care sunt o expresie a deplinei corectitudini a
părților contractante.
3.
Solicitarea, de către proprietarul spațiului, asistării, temporare, a
furnizării energiei electrice și / sau a gazelor.
Sistarea temporară a furnizării energiei electrice
și / sau a gazelor poate fi făcută, pentru o perioadă de minimum o lună şi de
maximum 12 luni, cu posibilitatea prelungirii, în baza unei solicitări scrise
cu cel puţin 10 zile lucrătoare înainte de data solicitată.
Cererea poate fi transmisă online din contul
MyEnel, la adresa de email contactee.ro@enel.com sau la numărul de fax
0372871083, împreună cu copia actului de identitate.
Pentru rezilierea contractului de furnizare (persoană fizică) trebuie să
transmită o solicitare scrisă cu cel puţin 21 de zile înainte de data
solicitată. Aceleaşi condiţii se aplică şi pentru persoanele juridice, iar
cererea poate fi descărcată conform https://www.enel.ro/enel-energie/ro/informatii-utile/intrebari-frecvente/cum-pot-sista-temporar-furnizarea-energiei-electrice.html.
4. Precizări
privind sensul şi conţinutul noţiunilor folosite
Pentru evitarea oricăror confuzii prin folosirea noţiunilor
de comodant şi comodatar, atât în încheierea contractelor, cât şi
în interpretarea şi în aplicarea prevederilor legale în materie, în cele ce
urmează se prezintă şi sensul şi conţinutul acestora, aşa cum rezultă din „Legea nr. 287/2009
privind Codul civil”.
Conform
art. 2146, noţiunea de comodat are sensul de „împrumut de
folosinţă gratuită”, de „contract de împrumut cu titlu gratuit” prin
care o parte, numită comodant,
predă un bun imobil (un
apartament, un spaţiu etc.) celeilalte
părţi, numite comodatar,
pentru a folosi acest bun, cu obligaţia de a-l restitui la termenul stabilit
prin contract.
Comodantuleste proprietarul
bunului, este cel care dă
spaţiul spre folosinţă celeilalte părţi, numite comodatar, până la termenul stabilit prin contract.
Comodant, comodantul(comodantului) este
proprietarul bunului, este cel
care, în temeiul unui contract de comodat,predă apartamentul spre folosinţă gratuită celeilalte
părţi, numite comodatar, în
condiţiile stabilite prin contract.
Comodatarul este cel care primeşte spaţiul spre folosinţă, cu obligaţia de a-l restitui
la termenul şi în condiţiile stabilite prin contract,
în starea în care la primit.
Comodatar, comodatarul(comodatarului) este persoana care, în temeiul contractului de comodat, primeşte de la comodant apartamentul, spre a se servi
gratuit de el, în
condiţiile stabilite prin contract.
Bibliografie
1. Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, publicată
în Monitorul Oficial nr. 688 din 10 septembrie 2015, în vigoare începând cu 1
ianuarie 2016.Față de prevederile de mai sus, a se mai vedea și
2. Hotărârea Guvernului nr. 1/2016 pentru
aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 227/2015 privind Codul
fiscal, publicată în Monitorul Oficial nr. 22 din 13 ianuarie 2016, în vigoare
începând cu 13 ianuarie 2016.Față de prevederile de mai sus, a se mai vedea, în
H.G. nr. 1/2016, și „TITLUL VII. Taxa pe valoarea adăugată. CAPITOLUL VII.
Baza de impozitare. SECŢIUNEA 1. Baza de impozitare pentru livrări de bunuri şi
prestări de servicii efectuate în interiorul ţării”, unde se prevede: (3) În sensul art. 286 alin. (4) lit. e) din
Codul fiscal, sumele achitate de o persoană impozabilă în numele şi în
contul altei persoane impozabile reprezintă sumele achitate de o persoană
impozabilă pentru facturi emise de diverşi furnizori/prestatori pe numele altei
persoane şi care apoi sunt recuperate de cel care le achită de la beneficiar.
Persoana
care achită sume în numele şi în contul altei persoane nu primeşte facturi pe
numele său şi nici nu emite facturi pe numele său.
3. Legea nr. 287 / 2009 privind Codul
civil, art.: 916 – 918; 1616 – 1618: 2144 – 2157
4. Legea nr. 196/2018 privind
înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi
administrarea condominiilor
5. Legea nr. 114/1996, republicată,
Legea locuinţei
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu