Numeroși români locuiesc sau plătesc taxe pentru case și terenuri înscrise încă pe numele unor rude decedate cu ani în urmă. În lipsa certificatului de moștenitor, persoanele îndreptățite nu pot, de regulă, să vândă, să doneze sau să ipotecheze imobilul, iar includerea acestuia în lucrările gratuite de cadastru derulate de ANCPI nu înlocuiește procedura succesorală. Legislația stabilește însă termenele, costurile și demersurile necesare pentru înscrierea drepturilor în cartea funciară. Legislația în vigoare stabilește însă o procedură clară, de la deschiderea moștenirii și exercitarea dreptului de opțiune succesorală până la costurile care pot apărea în cazul întârzierii și înscrierea definitivă a proprietății pe numele persoanelor îndreptățite.
Potrivit Codului civil, moștenirea se deschide chiar în momentul decesului, la ultimul domiciliu al persoanei dispărute, astfel încât bunurile nu rămân niciodată fără titular doar pentru că procedura notarială nu a fost inițiată. Certificatul eliberat de notar nu creează, așadar, dreptul de moștenire, ci dovedește cine are calitatea de succesor, ce bunuri intră în masa succesorală și care este întinderea drepturilor fiecăruia. Cât timp acest document lipsește, evidențele de carte funciară nu se actualizează automat cu numele urmașilor. Dacă imobilul era intabulat înainte de deces, în cartea funciară va continua să apară, de regulă, numele fostului proprietar, până când moștenitorii își înscriu drepturile pe baza actelor corespunzătoare. Folosirea locuinței, achitarea impozitelor locale sau menționarea unei persoane în registrul agricol nu țin locul certificatului de moștenitor și nu sunt suficiente, luate separat, pentru transferul proprietății în acte. Succesiunea poate fi dezbătută și după mulți ani, dar cu respectarea unor condiții.
Legea nu impune un termen general după care procedura succesorală ar deveni imposibilă. Dosarul poate fi deschis oricând, însă notarul public are obligația de a verifica dacă persoanele îndreptățite și-au exercitat opțiunea succesorală în condițiile prevăzute de Codul civil. Termenul general pentru exercitarea dreptului de opțiune succesorală, prin acceptarea moștenirii sau renunțarea la aceasta, este de un an de la data decesului. Cu cât trece mai mult timp, cu atât demersurile devin mai anevoioase, mai ales atunci când se succed mai multe generații fără ca vreuna dintre ele să fi finalizat propria succesiune, actele se pierd sau membrii familiei implicați nu mai pot fi identificați.
Conform Legii notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, procedura succesorală notarială se deschide la cererea oricărei persoane interesate, precum și a secretarului consiliului local al localității în raza căreia se aflau bunurile defunctului la data deschiderii moștenirii.
În etapa de instrumentare a dosarului, notarul examinează certificatul de deces, actele de stare civilă, un eventual testament, declarațiile de opțiune succesorală, dar și înscrisurile privind bunurile lăsate de defunct. Sunt analizate, după caz, titlurile de proprietate, contractele încheiate în timpul vieții, hotărârile judecătorești, extrasele de carte funciară și certificatele de atestare fiscală. Certificatul de moștenitor face dovada calității succesorilor și a drepturilor pe care aceștia le dobândesc asupra bunurilor menționate în cuprinsul lui. Atunci când apar dispute referitoare la numărul persoanelor îndreptățite, la componența masei succesorale sau la mărimea cotelor, notarul poate suspenda procedura, iar părțile rămân libere să se adreseze instanței competente.
După soluționarea cauzei, informațiile privind imobilele intabulate sunt transmise biroului de cadastru și publicitate imobiliară pentru efectuarea formalităților necesare. Dacă bunul nu era înregistrat, se solicită suplimentar documentația cadastrală aferentă. Se poate vinde o locuință înainte de finalizarea succesiunii? În practică, un imobil nu poate fi înstrăinat de persoanele care se consideră moștenitoare atât timp cât acestea nu își pot dovedi calitatea și cotele deținute. Orice notar chemat să autentifice o vânzare are obligația să verifice titlul vânzătorului și situația din cartea funciară înainte de a proceda la semnarea actului. Certificatul succesoral permite identificarea titularilor și înscrierea lor în evidențele de publicitate imobiliară. Când există mai mulți coproprietari, transferul întregului bun presupune acordul unanim, iar un singur succesor poate dispune, în principiu, numai de cota pe care o deține, după ce aceasta a fost stabilită potrivit legii. Impozitul de 1% după doi ani și excepția introdusă în 2026 Nefinalizarea succesiunii în termen de doi ani de la deces nu determină pierderea proprietății, însă poate avea o consecință fiscală. Potrivit art. 111 alin. (3) din Codul fiscal, pentru transmiterea dreptului de proprietate și a dezmembrămintelor acestuia cu titlu de moștenire nu se datorează impozit dacă procedura este dezbătută și finalizată în cel mult doi ani de la data decesului autorului succesiunii. După expirarea acestui interval, moștenitorii datorează un impozit de 1%, calculat la valoarea proprietăților imobiliare cuprinse în masa succesorală. Suma este distinctă de onorariul notarial, tarifele de publicitate imobiliară și eventualele cheltuieli necesare întocmirii documentației cadastrale. În 2026 a fost instituită o derogare temporară pentru procedurile afectate de blocarea sistemelor informatice ale Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Incidentul cibernetic produs la 14 iulie a făcut indisponibile serviciile informatice ale ANCPI, inclusiv aplicația de cadastru și carte funciară e-Terra, ceea ce a împiedicat temporar instrumentarea unor acte privind proprietățile. Prin Legea nr. 170/2026 s-a stabilit că impozitul nu este datorat pentru succesiunile dezbătute și finalizate până la 30 septembrie 2026 inclusiv, dacă termenul obișnuit de doi ani de la data decesului se împlinește în perioada 14 iulie-30 septembrie 2026. Ambele condiții trebuie îndeplinite. Termenul de doi ani trebuie să expire în intervalul indicat de lege, iar procedura succesorală trebuie încheiată cel târziu la 30 septembrie 2026. Simpla deschidere a dosarului sau depunerea documentelor înainte de această dată nu este suficientă.
Cei al căror termen de doi ani expirase deja înainte de 14 iulie 2026 nu beneficiază de scutire și rămân obligați la plata impozitului de 1%, la fel cum nu se pot restitui sumele deja achitate pentru succesiunile finalizate anterior. Când poate fi achitat de ANCPI onorariul pentru certificatul de moștenitor Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 prevede un mecanism prin care Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară achită onorariile notariale pentru certificatele de moștenitor întocmite cu privire la imobile care au făcut obiectul înregistrării sistematice. Plata este realizată din veniturile proprii ale Agenției, în cadrul Programului național de cadastru și carte funciară. Facilitatea nu se aplică tuturor succesiunilor din România și nici oricărui imobil înscris în cartea funciară. Mecanismul este destinat procedurilor desfășurate în cadrul programului, la cererea primăriei, pentru proprietățile cuprinse în lucrările de înregistrare sistematică. După identificarea unei succesiuni nedezbătute, primăria sesizează camera notarilor publici competentă, în vederea repartizării cauzei unui notar. Certificatele emise prin această procedură poartă mențiunea că au fost eliberate la solicitarea autorității locale, în cadrul Programului național de cadastru și carte funciară, și sunt intabulate din oficiu. Plata onorariului este efectuată de ANCPI, prin oficiul teritorial competent, în contul notarului care a instrumentat dosarul. Mecanismul poate acoperi certificate de moștenitor, certificate suplimentare, de legatar sau de vacanță succesorală, dacă sunt îndeplinite cerințele legale și procedurale. Cuantumul onorariului notarial achitat de Agenția Națională pentru eliberarea de către notarii publici a certificatelor de moștenitor, a certificatelor de moștenitor suplimentar, a certificatelor de legatar și a certificatelor de vacanță succesorală, întocmite cu privire la imobile ce au făcut obiectul înregistrării sistematice, se stabilește, la propunerea Consiliului Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România, prin ordin comun al ministrului justiției și al directorului general al Agenției Naționale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I. Onorariul nu mai este achitat de Agenție dacă certificatul este eliberat după împlinirea unui termen de doi ani de la data finalizării înregistrării sistematice.
Dispariția exemplarului deținut de familie nu înseamnă neapărat că titlul de proprietate nu mai poate fi dovedit. În funcție de natura documentului, poate fi solicitat un duplicat sau o copie din arhiva instituției care l-a întocmit ori care îl păstrează în prezent. Pentru un act notarial, cererea se adresează biroului în arhiva căruia se află înscrisul sau camerei notarilor care a preluat fondul respectiv; hotărârile judecătorești pot fi obținute de la instanța competentă, iar pentru titlurile emise în baza legilor fondului funciar trebuie contactate autoritățile care dețin documentația aferentă. Un duplicat al actului notarial are aceeași forță probantă precum originalul, dacă a fost eliberat potrivit legii. O simplă fotocopie, o chitanță de plată a taxelor locale sau o mențiune din registrul agricol nu capătă, în schimb, valoarea unui titlu doar pentru că documentul principal lipsește.
Lucrările de înregistrare sistematică includ o etapă obligatorie de publicare a documentelor tehnice ale cadastrului. Conform Legii nr. 7/1996, acestea rămân afișate timp de 60 de zile la sediul stabilit de primărie și pe pagina de internet a ANCPI, interval în care proprietarii, posesorii și moștenitorii trebuie să verifice amplasamentul, limitele, suprafața, categoria de folosință, construcțiile și datele titularului înscris. Atunci când persoana menționată este decedată, familia are datoria de a controla dacă defunctul a fost identificat corect și dacă bunul corespunde documentelor pe care le deține. Cererile de rectificare pot fi depuse în perioada afișării publice, însoțite de înscrisurile care justifică modificarea solicitată. După deschiderea cărților funciare, corectarea eventualelor neconcordanțe poate necesita formalități administrative, notariale sau judiciare suplimentare.
Nedezbaterea succesiunii nu determină pierderea automată a casei sau a terenului și nici trecerea bunului în proprietatea statului. În evidențele de cadastru și carte funciară, imobilul poate figura în continuare pe numele titularului decedat, în timp ce persoanele chemate la moștenire întâmpină dificultăți în dovedirea drepturilor și în efectuarea unor acte precum vânzarea, donația sau ipotecarea. Folosirea proprietății și achitarea taxelor locale nu conferă, prin ele însele, un drept exclusiv asupra acesteia. Clarificarea situației presupune dezbaterea procedurii succesorale, stabilirea moștenitorilor care au acceptat moștenirea și a cotelor care le revin, urmată de înscrierea drepturilor în cartea funciară. Dacă există mai mulți titulari, proprietatea rămâne în indiviziune până la efectuarea partajului. Amânarea demersurilor poate genera costuri fiscale suplimentare și poate favoriza apariția neînțelegerilor, fără ca trecerea timpului să țină locul certificatului de moștenitor.
Editor : C.S.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu